Le marché florissant de l’investissement immobilier en Israël est actuellement prétexte à de nombreuses réformes fiscales, particulièrement concernant les biens d’habitations et les transactions entre particuliers. Historiquement exclus des politiques d’encouragement fiscal, les biens commerciaux offriraient-il pourtant, dans certains cas, des perspectives d’investissement intéressantes ?....
La taxation à l’achat : Fiscalement, un bien est dit commercial soit du fait de sa nature – un bureau ou un magasin – soit du fait de la nature de son propriétaire – par exemple un appartement détenu par une société.
Alors que les réformes de 2011 et 2013 ont limité la portée les taxes sur les transactions entre propriétaires d’un appartement unique, et accordé des exemptions
particulières pour favoriser la vente d’appartements, cette même réforme augmente les taxes de façon très conséquente sur l’achat d’un appartement supplémentaire (8%).
Dans ce cas précis, cet achat peut-être taxé, selon la tranche, à un taux supérieur à celui applicable aux biens commerciaux (6%), pourtant exclus de toute exemption !
La vente d’un bien commercial : lors de la vente d’un local commercial, la plus-value
s’applique sans possibilité d’exemption. De plus, si le bien est un produit commercial vendu dans le cadre de l’activité d’une société, nous nous trouvons même dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Enfin, selon les parties concernées, la TVA peut s’appliquer.
A la location si l’on sait que le loyer d’un appartement d’habitation peut être exempté
aujourd’hui jusqu’à environ 5000 shekels par mois ou soumis à un taux fixe de 10%, cela n’est absolument pas le cas des bien commerciaux –ou des appartements détenus par des sociétés.
Ainsi, nous conseillerons aux investisseurs d’éviter les pièges lorsqu’ils louent un appartement, en précisant dans le contrat, que celui-ci est résidentiel uniquement (pour ne pas être imposé comme pour un bien commercial). Cependant, d’un point de vue financier, les investisseurs observeront que le taux de rentabilité est souvent bien plus élevé au mètre carré dans le cas des locaux commerciaux que pour des appartements.
Les impôts locaux : Pour ce qui est de la arnona (impôt local), celle-ci s’applique bien plus lourdement sur les locaux commerciaux que sur les appartements, mais elle est en général à la charge du locataire.
Enfin, alors qu’il est habituellement déconseillé fiscalement d’effectuer des acquisitions
immobilières au travers de sociétés, nous préciserons que dans les cas où l’intérêt du client exige la création d’une société, il est possible, à certaines conditions, d’obtenir de l’administration fiscale l’application du régime des particuliers pour un appartement détenu par une société
Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation juridique personnelle.
Yaël Hagege Maruani
Avocat au Barreau d’Israël
Raanana – Tel Aviv
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Source Israel Valley